Использование сравнительного подхода в оценке недвижимости

Использование сравнительного подхода в оценке недвижимости


Прежде чем перейти к изложению содержания различных подходов к оценке недвижимости и применяемых методов оценки, уточним, что вкладывается в содержание этих понятий. Под подходом к оценке стоимости недвижимости понимается определенный методологический взгляд на природу стоимости объекта недвижимости, отражающий определенную экономико-теоретическую концепцию стоимости и цены [1] . В соответствии с этим можно говорить о трех основных подходах к определению стоимости недвижимости: затратном (базирующемся на концепции издержек), доходном (основанном на теории полезности и ожиданий) и сравнительном (теоретической базой является теория спроса и предложения).

На основе одного подхода к оценке может быть разработан целый ряд методов, отличающихся друг от друга последовательностью расчетов, используемыми данными, точностью расчетов.


Вопросы применения сравнительного подхода при оценке недвижимостиТекст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»


Согласно федеральному стандарту оценки № 2 «Цель и виды стоимости (ФСО №2)» [2] при проведении оценки стоимости недвижимости оценщику предписывается применение трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Если затратный и доходный подходы, как правило, особых вопросов не вызывают, то технология сравнительного подхода широко обсуждается среди оценщиков на протяжении всей истории применения оценочной технологии в РФ.

Особое внимание к этому подходу обусловлено тем, что его принято считать подходом, позволяющим получить наиболее объективные результаты стоимости объекта оценки.
Это мнение основано на том, что сравнительный подход, как известно, построен на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, по которым сделки купли-продажи уже совершены. Следовательно, выведение стоимости объекта оценки на основании информации по совершенным сделкам позволяет учесть ее формирование под влиянием рыночной ситуации на соответствующем сегменте недвижимости.



Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

— изучение рынка; — сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; — сравнение данных об отобранных аналогах и объекте; — корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; — установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж.

Методы сравнительного подхода при оценке стоимости станков и оборудования


Выбор метода определяется характером объекта оценки, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин, оборудования или транспортных средств.
  • метод аналогового сравнения продаж;
  • метод направленных корректировок;
  • метод удельных экономико-технических показателей.
  • методы статистических (корреляционных) моделей;
  • метод прямого сравнения продаж;
Метод прямого сравнения продаж основывается на сравнении продаж объектов идентичных с оцениваемым, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом, или есть цены предложений идентичных объектов.

Данный метод наиболее эффективен в условиях активного состояния рынка, обеспечивающего в большом объеме достоверные данные по совершаемым сделкам.

Оценка недвижимости, рыночная стоимость объектов недвижимости


В соответствии с Гражданским Кодексом РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам имеют отношение также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Полезность – способность имущества удовлетворять отдельные потребности человека.

Полезность активизирует желание купить определенную вещь. Полезность жилья – степень комфортности проживания.

Для инвестора, работающего на рынке недвижимости, максимальную полезность будет иметь земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность – ограниченность предложения.